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樓市另類去庫存中國版REITs再出發
多位地產和金融界人士認為，住建部此次發文可能將成為中國內地真民間房屋信貸借款缺錢急用哪裡汽車貸款“REITs”業務的起點，但其中仍然存在政策的障礙和盈利的難題。
編者按：在房地產庫存高企、融資難的大背景下，住建部一份關於培育和發展住房租賃市場的意見再次提及REITs，這使得市場對一直蠢蠢欲動的房地產資產證券化業務再次燃起希望，希望在前，可難題亦在前，真正的再出發還有待政策繼續完善。
本報記者 張曉玲 深圳報道
中國開發商巨量的庫存有瞭新出路。
1月14日，住建部發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出要大力發展住房租賃經營機構、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。
截至2014年11月底，全國商品房待售面積達到近6億平方米的歷史新高;硬幣的另一面則是，2015年保障房任務量為700萬套，融資一如既往地困難。
住建部上述《意見》找到瞭一個解決辦法：允許各地政府回購商品房作為公租房，幫助開發商去化，開發商也可以自行經營租賃，且可以將租賃房打包為REITs進行融資。
多位地產和金融界人士認為，這可能將成為中國內地真“REITs”業務的起點，但其中仍然存在政策的障礙和盈利的難題。
樓市另類去庫存
“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。”上述《意見》與住建部去年以來調控思路一脈相承：千方百計去庫存。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，傳統開發商的絕大多數住宅都是以出售為主的，過去可以由投資投機者接盤，但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經營租賃並且可以資產證券化，就能實現較快較多的去庫存(主要是現房)，對房企利好。
此外，政府還可回購社會房源，能夠降低此類住房的空置率。尤其對於一些拆遷戶來說，在郊區有好幾套物業，但是礙於文化、信息技術運用等，並不能很好地尋找到租賃者。地方政府通過收購並統一管理，能夠加快此類住房的出租，對於盤活存量住房資源有益。
風險點在於，如何對此類物業進行定價是一個難題。隨著物業價格的上升，如果政府高價收購，未來出租後租金回報率可能會變差。
整體來看，銀河證券分析師趙強認為，《意見》提到的措施，不僅是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創新，也是完善房地產行業長效機制和優化住房結構體系的重要環節。預計在不久的將來，將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機構，以及住宅產品租售並舉的盈利模式，甚至能看到房地產投資銀行的出現。
嚴躍進指出，要實現長期運營，無論是企業經營租賃還是公共房屋租賃市場，均需要配套的金融措施，即REITs。上述《意見》指出，在大力推進經營住房租賃機構的同時，探索建立支持經營住房租賃機構發展的融資渠道。
事實上，公租房或保障房REITs早有機構在做。北京一外資房地產機構人士說，2012年該機構曾在上海某區打包瞭公租房資產做REITs，就在快成行的時候因為政府換屆而暫停。
接近住建部的人士透露，住建部傾向於首先進行公租房REITs的實踐。北上廣深的國資房企或城投公司，有可能成為REITs試點中的企業主力。這類企業大量承接瞭保障性住房和政策性住房的建設、運營任務，他們手中的政策性住房資產，可以作為REITs的打包資產;並且，試點企業還需要兼有國企、地產、金融等資源。
試點需要突破的一個環節是，需設立“特殊目的公司”(SPV)用於REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設立SPV發行REITs並上市。
對於試點單位來說，他們更多的還是希望推進商業地產的REITs進程。國內大型開發商大多都已積累瞭大量的持有物業，如華潤、保利、萬科、中海等，其旗下持有物業均以數百萬平方米計;近兩年來，這些開發商已將輕資產提上日程。
盈利難題
無論是公租房REITs還是商業地產的REITs，目前推行的難度都不小。
北京中原地產研究總監張大偉就不看好公租房REITs，“中國物業租金收益太低，還不適合做REITs”，他說。
嚴躍進也認為，公租房的租金回報率並不高，保守估計最多在5%左右;而且現實中租賃群體並不穩定。在目前租賃市場上，對於資金投入的渴求很大，但很多資金不願意也不敢進入。
嚴躍進說，通過鼓勵此類REITs產品的創新，在前期提供一定財政補貼和優惠，或鼓勵壽險等資金和大型房企進行合作，有利於推進公租房項目;如果政策大力支持，不排除地方政府會給予一定的財政補貼和土地方面的優惠，或許能達到10%的水平。
前述《意見》稱，要積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點。通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。積極鼓勵投資REITs產品。各城市要積極開展REITs試點，並逐步推開;但對於如何推進支持，如何進行優惠和補貼，並未提及。
而商業地產的REITs同樣不容樂觀。根據廣發證券的測算，當前國內的商業地產除瞭寫字樓的收益率略高於10年期國債收益外，其他商業物業的收益均低於10年期國債收益率，尚無法全面推行REITs，其中稅收優惠缺失和法律制度不健全是兩大原因。
最大的障礙在於稅收體制。在REITs
最為盛行的美國，REITs無須繳納公司所得稅，REITs投資的房地產資產也屬於免稅資產。在中國香港，根據香港證券及期貨條例第104條，REITs豁免繳納香港利得稅。
但國內稅收體制對商業物業公司不利，導致中國商業物業租金回報率不足以支持發行REITs。
另據協縱國際總裁黃立沖測算，以國內商業地產巨頭萬達為例，如果僅使用投資物業項目作為資產價值，萬達租金回報率約為4.36%;而在國際通行的REITs回報率要求中，這個數字在7%-8%左右。
金融界人士指出，如果要發行離岸REITs，回報率要求更高。海外投資者並不熟悉內地物業，會在本地物業回報率的基礎上再加上一個風險系數，比如1%～2%;在加息背景下，看高至9%以上。
開發商的輕資產試驗
盡管推行REITs困難重重，但國內開發商在轉型壓力之下無不在思考如何“輕資產”。
其中動手較早的是萬科。早在2013年，萬科便將北京金隅萬科廣場股權售予麥格理，萬科負責操盤管理運營，實現商業地產資本化。
2014年8月，萬科公告稱，公司與凱雷投資集團有限公司簽署戰略合作意向書，雙方擬成立資產平臺公司，用於收購萬科所擁有的9個商業物業。
根據公告，凱雷和萬科分別持有資產平臺公司80%和20%的股權。預計資產平臺公司將長期持有商業物業，未來將以資產證券化為目標退出。
2014年12月25日，針對旗下的社區商業，萬科聯手深圳東方藏山資產管理有限公司(以下簡稱東方藏山)宣佈進行一項商業資產管理的合作，東方藏山將以收購物業產權和股權形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區商業物業。
東方藏山表示，雙方聯手將要打造第一隻中國社區商業REITs。
作為國內持有物業的老大，萬達亦不甘落後。2015年1月14日，萬達商業與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4傢機構擬投資240億元人民幣，建設約20座萬達廣場。
與此同時，萬達還在與多傢海內外大型投行、保險公司和基金洽談，今年上半年將宣佈更多類似的投資計劃。
就在2014年底，由全經聯等發起的中國REITs聯盟成立。21世紀經濟報道獲悉，聯合發起人中包括中信產業基金、中信證券、華潤信托、金融街控股、北科建、易方達基金等眾多地產、金融機構。
中國REITs聯盟秘書長王剛稱，REITs全球市值超過1.4萬億美金。但在中國，長期以來，由於REITs這種合理金融工具的缺失，不僅推高瞭融資的成本，也造成瞭房地產業和金融業難以解決的死結，中國的商業地產、養老事業、公租房乃至城鎮化的發展，都遭到掣肘。
“未來中國版REITs的推出還有很多基礎制度要去完善。”王剛說，中國REITs聯盟就是希望開發商、一、二、三胎轉貸或代償民間信貸怎麼貸款比較會過件金融機構、中介機構的力量團結起來，與中國證券投資基金業協會、證監會、央行等監管機構保持溝通，致力於REITs早日落地。
(編輯：譚翊飛)
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-16/08225961648377149307921.shtml
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