2015年分析與預測北上廣深房價穩中有升
??經過2014年的市場洗禮，大傢終於發現，中國房地產
市場真正的不倒翁還屬一線城市。史上最嚴厲的調控政策——限購還在執行的四個城市（三亞雖未明文調整，但早已名存實亡），北上廣代墊款信貸銀行任何問題免費諮詢深，反而預示著它們的較大
的活力、潛力和抗風險能力，這可能是所有其他城市都羨慕不來的。2014年前三季度的大幅回落並沒有打垮北上廣深，而四季度的回升又來的那麼快，之前“消
失”的需求、“回落”的房價、“蟄伏”的土地、“隱忍”的房企、“觀望”的購房者一下子都回來瞭。北上廣深經歷瞭風雨，應該可以在2015年看到更多的彩
虹。
??政策：暫無放松，未來可期
??最為大傢期待的北上廣深限購放松或調整，從短期來看，可能性都不大，特別是京滬兩市長向外喊話，暫不用調整政策，市場依然向好。但是這種行政調控手段遲早要退出市場，這也給接下來的市場留下瞭比較大的想象空間，反而成為最大的利好。
??市場：穩中有升，供求合理
??2014年年末一線城市均表現為供過於求，庫存量除深圳外，其餘城市相比2013年均有所攀升，庫存消化周期也有所上漲，北上廣深分別達10.8、
8.1、9.6和9.7個月。但整體上來看，四個一線城市消化周期都在一年以內，非常安全。再看中期指標——土地消化周期，北上廣深分別為1.42年、
1.29年、1.04年和0.44年，更讓大傢吃瞭顆定心丸。因此，2015年北上廣深的成交量應該會有所回升。但是考慮到供應偏緊的影響，回升也不會太
高，應該會在10%左右。
??房價：總體平穩，看高一線
??在全國房價僵持的情況下，2015年一線城市仍有向上空間。即使在堪稱轉折年的2014年，北上廣深的房價仍然小幅上升，前三季度走低，特別是三季度末
時，北上廣深的大量剛需盤以價換量，但隨著930政策出臺，市場迅速回暖，房價也馬上企穩。但從城市看，四個城市表現各異，廣州一路緩升、上海基本平穩、
北京深圳有所回落。整體上來看，北上廣深房價相比全國其他城市是相對平穩的。隨著市場的回穩，考慮日趨平衡的供求關系，預計2015年北上廣深房價向下空
間幾乎沒有。當然再回到2011年、2013年那種高歌猛進的年代也是不可能的。總體上說，北上廣深房價也將穩中有升，整體漲幅會在5%左右。
??土地：一枝獨秀，地王頻生
??2014年成交的經營性土地總價榜前十位，有9幅地在一線城市，單價榜前十地塊則全部在一線城市。14年前三季度土地市場較淡，到瞭四季度，開發企業又
開始拿地，但目光全部聚焦在一線城市，特別是北京和上海，總缺點貸款全省皆可處理三重房屋信貸價榜前十位有5幅地在京滬，單價榜前十地塊則全部在京滬。2015年一季度仍然延續著同樣的情
景，1月總價和單價前十榜中分別6幅和5幅在北京。考慮到北上廣深土地供應的情況，未來土地的爭奪會越來越激烈，地價的進一步走高絕對是大概率事件。因此
北上廣深土地市場，拿不到地懊悔、拿到地後悔的戲劇性場面經常會再次上演，但懊悔後悔之後這些房企又會出現在下次拍賣場上。
??房企：外來拼搶，大鱷廝殺
??外來房企積極加快進入、房企大鱷競爭激烈應該是房企在一線城市的真實寫照。一方面，站住腳的大鱷繼續殺作一團；另一方面還未進入一線城市的房企，仍將把
一線城市作為首選，北上廣深也將成為規模房企競爭的主戰場。你死我活的競爭必然帶來的是一線房企利潤率的快速回落，甚至會出現大范圍房企隻掙吆喝不掙錢的
情形，但大傢仍然會熱此不疲。
??城市：整體趨同，仍有差異
??四個城市中，北上要比廣深更看高一線。無論是成交還是房價的角度，北上住宅市場上升的空間要比廣深更大，高端豪宅市場也是遙遙領先，當然廣州最近幾年是
四個城市中走勢最穩的城市，今年仍將延續穩健走勢，而深圳由於供應量較小，供求比一直較為健康，當然城市市場容量也是最小的。
??風險：競爭激烈，無錢可賺
??一線城市的風險來自於不斷攀升的土地價格和有限上升的樓市價格，讓開發企業的獲利空間餘額縮越小，賺吆喝不賺錢的心態又讓房企最終在一線城市無錢可賺。
??2015年的北上廣深，將是市場平穩，價格有升，土地稀缺，競爭激烈，鈔票難掙的市場。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-17/10445973280466294587762.shtml
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